有人说，十八里店是野鸡变凤凰，也有人质疑十八里店的地段能不能配上千万以上的大宅，还有人鼓吹十八里店是必选潜力股，到底怎么看这个项目。

  该地块是23年9月27号的北京土拍中，保利拿下朝阳十八里店1303-678地块，前段时间地块的案名定为：保利朝央和煦

  十八里店地处东南四环，虽然东南和东北之间差了一个平行时空的距离，但好歹也是四环，好歹也是北邻国贸、南邻亦庄、三区交界的位置，再加上地铁17号线号线站望京西，对于在国贸、望京、亦庄上班的刚需、刚改人群来说，还是非常着迷的！！

  1、地铁17号线十八里店站正式开通运营！！两站可换乘10号线站抵达国贸，通勤十分便捷。而，这几年多次供应的地块，距离地铁仅仅2、300米。

  2、四环边1公里左右，有环线年初，人大附与区教委签订框架协议将落址十八里店。一期工程现阶段已经动工，预计将在25年验收。

  4、朝阳港国际居住区“先规划后发展”的定位，370万平米的规划体量里包含了商业、教育、医疗、公园等，一旦配套逐步落地兑现，地铁和名校旁的超值价格洼地。

  保利朝央和煦总面积约1.98万平，建筑规模约5.54万平，容积率2.8，控高60米。社区7栋住宅楼，项目规划建面约120-170㎡三至四居，共394户，得房率81-85%，销售指导价7.8万/平，总价930万起，目前仅验资100万+提供资质证明可以做意向登记，预计18号开盘选房！！！

  但是，确实从建筑的角度来看，三角形的地块带来的好处是社区内部楼栋的南向遮挡问题减轻了不少，所以如果有性能好价格低的低楼层，也可以考虑。

  关于户型的测评，房主之前写过预算900~1500万，北京东四环地铁改善房值得买吗？

  市面是不是没有120㎡大三居，传统120㎡大三居，就是左侧布局结构，跟100出头的3房2卫户型结构上都一样，就是在尺度上放大，平衡到每一个空间的舒适度。但是朝央和煦的121㎡大三居，在传统布局之上，增加了一个门口的独立衣帽间，或者叫玄关库，以及北次卧旁边的一个独立全明家政间。这两个就很厉害。

  ，可以做独立衣帽间，也可以做家庭收纳，不要小看这个2平米，能解决有孩家庭的大烦恼，什么婴儿车、平衡车、儿童自行车、露营拉拉车……都给你放进去，当然你得自己做内部空间哈。

  另外的全明、独立家政间，我的确是第一次在120㎡的户型看到。就有了下边这张，开发商“下凡”照（以往追求珠光宝气的样板间相比，能考虑到客户晾晒这么接地气的生活细节，并做出来的不多）。

  在120㎡3房级别的户型里，能够细分出独立家政间，还是通风全明的，实属不易

  132㎡4房2卫户型：跟其他143㎡大四房尺度相当，但是面积控制的好，总价着迷。很适合对4房有要求的家庭，比如二孩之家，或者三代居。

  143㎡4房3卫户型：确切的说是2.5卫，南向次卧配了没有淋浴的卫生间，也能达到双套房的效果，5米的宽厅，空间能感受上能达到160㎡的级别，完爆了市面上中规中矩的143㎡的4房2卫户型。很适合3代同堂，对于三代+2孩家庭，简直是完美，对这类家庭可以说是最有性价比的改善户型，没有之一。

  请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，感谢您的支持171㎡4房3卫户型：核心优点是大面宽短进深的格局，采光通风都非常优秀。

  5.6米的宽厅，一体化的LDK空间，公共区域的大空间感受非常好，双套、奢华主卧套、独立家政间等都满足了高端改善客户的需求。

  1）从用材来看，比保利天汇是升了级的。保利天汇是“伪豪宅”，也是中高改善项目。看过或者要去看的小伙伴注意一下洗手间的台盆面就知道了。我没记错的话，保利天汇都是一体化台盆，再看朝阳和煦，至少主卫的卫生间台面都是石材的。

  另外，143以上大户型，用了大面积的硬包，影木贴皮，质感依旧很好的。

  ，新风用的兰舍，水地暖，燃气热水器用了方太。五金和洁具都是高仪和唯宝。烟机灶具用的博世。基本都是一线） 从功能来看，所有卫生间都做的墙排马桶（马桶可以悬空，方便打理），配了高压清洁水枪（刷马桶极方便）。厨房，都配了

  。岩板电视电视机的背景墙，整体的设计感都在线。厨房的面板终于不是再是木纹或者香槟金的了，银灰色很有科技感。

  当然，跟招商玺这种上石材的立面没法比，多以招商玺指导价7.7万/㎡，但是要卖到8.3万/㎡，何时都是一分钱一分货。

  十八里店以前是破，很多人的固有印象，感觉十八里店这一个地区能到7.8万/㎡的单价不可思议。对于十八里店，之前房主的文章分析过为什么我不推荐买朝阳南的新房？

  1. 从项目区位类型来看，只有新首钢园、亦庄以及十八里店是属于整体区域开发，说白了就是大拆、大建、大改，推倒重来。

  首钢园是国家级别的改造项目不说了，亦庄是经济开发区整体开发，都是新的城市界面。再就是十八里店，全部推倒重来。

  都说北京“买荒不买乱”，说的就是小红门和十八里店。一个四环内，一个四环外，同样实现7.8万/㎡的价格。小红门的中建星光里，固然有项目自身的限制因素，达不到改善小区的水准，也有很大一部分原因是区域界面太差，太多老破小、汽配城之类的。

  而朝央和煦，大拆大建之下，未来十八里店的界面是全新的城市界面，没有小红门的尴尬。

  至于，南苑湿地公园那要实现7.8万/㎡的价格，要看中海的本事了，区域肯定不支撑。同样7.8万的价格，相信十八里店和南苑孰优孰劣，一眼分明。

  17号线的辐射效应+项目本身的品质，也是后期接盘客群足够多，对二手房流通是一种保障。

  啥意思呢？十八里店这一个地区，朝阳港的规划，理性看，就是一整片的城市更新居住区。

  当然，这样的区域太多了，为啥十八里店能行，归根结底，它在四环边！终极要义，还是地段。

  4.怎么看后期区域大量住宅用地的供应问题。十八里店持续会有大量的住宅地块供应，大约10几块。

  有人担心，后期这个区域大量的次新房入市，对二手房价格的冲击。这样的问题，在西红门也有人问过。这两个板块的发展路径其实是一样的，只不过十八里店位置更好，地铁已经兑现。

  对于这样的一个问题，首先，未来二手次新的量是不是非常大，我存疑。毕竟现在1000万以上的纯投资客非常少了，既然大家是改善，就不会有集中抛售次新的问题。

  大家看哪个好地段的地价越卖越便宜的？面粉贵，面包就不会便宜。至于贵的面包有没有人买，这个就不需要过多的担心，只要面包好吃，就会有人买。