受新政影响，南京楼市“银四”迎来短暂回温，无论是开发商，还是购房者都加快了“出手”速度。

  但受疫情及土地市场影响，南京依旧未能出现以往楼市的成交火爆行情。相反，这几天，各大案场都在紧锣密鼓张罗“五一”期间特价房促销，企图抢占市场节点。

  特别是近期多地频送“暖风”，市场又有了复苏迹象。在这样大环境下，作为传统销售旺季，5月南京楼市开局会有咋样表现？红五月能否如期而至？值得关注。

  1、4月全市新房成交仅4921套，同比去年降幅达103%，新房库存居高不下突破7.7万套，个别板块去化周期超18个月

  2、冷热分化明显！4月南京54次开盘，只有11盘摇号，占总推盘次数的20%

  3、推盘节奏加快！4月南京19盘公开售楼处，超5成楼盘赶在月底前领销许入市，多板块新房均价较去年出现明显上涨！

  3、3月南京新房价格环比涨0.2%！一季度全国GDP同比增4.8%，降准落地释放长期资金约5300亿！

  5、政策宽松下房地产依旧疲软！南京首场土拍遇冷，14幅成功出让，8幅底价，6幅溢价，共计揽金191.75亿，约是去年1/5还少一些

  6、南京多区域限购/限贷放松！已有合乎条件的买房人开出购房证明，部分银行调整首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套

  4月全市新房仅成交4980套，同比去年降幅达103%，新房库存突破7.7万套，去化周期逼近12个月

  延续一季度趋势，4月全市新房虽有回暖，但成色依旧十分有限。尤其是最后两周，受制于新房（领销许）上市量“激增”，库存一直居高不下。

  截止到4月30日19时，1-4月全市新房累计成交26109套，除去一季度（前三个月）成交的21129套，整个4月份实际卖出4980套新房，同比去年4月（新房成交量10117套），降幅达到了103%。

  与此同时，全市恪可售新房超7.7万套，创下历史顶配水平，去化周期近12个月，突破警戒位。从2020年6月份到2021年8月，南京新房库存基本保持在“5万+”的水平线上，如今，南京新房库存7.7W+，可见未来去化压力不容小觑。

  在目前逾7.7万套的可售房源中，主城区范围的江宁核江北（浦口+六合）库存最多，为1.9万、2万套，其次是溧水区9015套和栖霞区的8942套，去化周期11个月到18个月不等。玄武和建邺，平均去化周期3.9-4.2个月；秦淮区流速最快，约3.2个月，反映在市场上，这几个板块都是目前南京热门置业区域。

  这两个板块刚需阵营盘集中，之所以库存挤压量大，除了项目自身地缘限制外，还和此次南京部分区域“限购放开”有一定关系。受市场舆论引导，限购区与非限购区冷热程度进一步分化。

  据悉政策松动后，非限购区并没有迎来“报复性”买房，反之随着限贷政策松动，部分购买力逐渐向限购区域涌入，而这样的一种情况短期内还将持续。

  据不完全统计，4月全市有54家楼盘推新（不含高淳、溧水），入市房源超8000套，有项目单月连开两次，抢占市场。

  然而在这些项目中，只有11次摇号开盘（分布在南部新城、雨核、城北燕子矶以及江宁上秦淮），河西、江核等热门板块也多次“流摇”。

  开盘当天售罄的仅一两家，实际大部分项目卖出六七成已经很了不起。有些位置偏远的冷门盘开盘半个多月只卖个位数，大面积滞销、去化任务艰巨。

  其中，最引人人瞩目的江宁青龙山（玖峰兰庭）、城北燕子矶（华发四季雅筑）、上秦淮（紫京四季）等非头部板块纯新盘却实现逆市热销，取得不错的成绩。

  4月中旬，江宁青龙山纯新盘玖峰兰庭首开3号楼，精装销许均价26750元/㎡，优惠后价格约2.4万/㎡，户型89㎡、108㎡，总价低至200万出头。88套房吸引269人报名，中签率32.7%，平均3人抢一套，据说当天全部卖光。成为青龙山首个摇号盘，也是今年南京第一个日光盘，当之无愧的黑马。

  目前距离项目首开，已过去半个月，网上房地产多个方面数据显示，入网的88套房源中，有11套未售，整体去化在8.8成，还是非常厉害的。

  要知道，作为刚需阵地的上坊板块，由于板块明显短板问题，常年遇冷，市场长期处在低温状态，多数项目开盘已平推为主，且板块流速缓慢.此次纯新盘玖峰兰庭首开摇号且热销，能有如此表现，的确非常出乎意料。

  4月22日上午，城北燕子矶纯新盘——华发·四季雅筑在售楼处迎来首开。开盘楼栋为4号楼，中间户为99㎡，东边户120㎡，西边户为140㎡，销许均价33783元/㎡，另有2500元/㎡升级包，首付3成。最终132套房源，共计253人参与报名，整体中签率52%。

  当天开盘结束，开发商宣传去化8成。不过目前网房数据还在上传，卖出约4成左右。

  开盘回顾：燕子矶热度又回来了！摇号盘华发四季雅筑首开给出优惠让利，99、120㎡最抢手！

  4月23日，江核纯新盘晴樾府首开，平推4、6号楼，共244套房源，户型建面112、129㎡，销许均价36400元/㎡，另有3100元/平装修包可选，首付8成，验资310万。

  据买房人透露，本次开盘不强制买包，针对前期验资客户，选购升级包还会赠送透明储藏柜（价值小1万），据说也卖出7成以上。

  截止4月28日，网房多个方面数据显示，已上传151套房源，去化6成以上。在当前江核普遍5成以下且多盘无需摇号的行情下，这个盘竟然卖出比摇号盘还火爆的成绩，必须给个666。

  4月26日，江宁上秦淮纯新盘紫京四季在售楼处首开，推出1、3号楼共计144套房，户型面积约102、125㎡，销许均价33551元/㎡+2300元/㎡升级包，首付3成。144套房共有161组有效客户参与摇号，综合中签率约89.4%。

  案场销售透露，开盘当天给出了一定优惠，吸引不少地缘自住客前来选房。最终据开发商口径，项目当天热销8成！

  除了这些，多个楼盘去化艰难，甚至开盘数月一套没卖出，尤其是较为偏远的板块。

  城南人居森林某楼盘，4月初加推300套房源，认购+成交只卖出9套，去化0.3成。

  房企推盘节奏加快！4月南京19盘公开售楼处，超5成楼盘赶在月底前领销许入市！

  4月下半旬，入市、公开、案名曝光等新动态频出。诸如主城热点板块：城北新玄武、江北核心区、城南多盘陆续公开售楼处，相比3月房企上市节奏明显加快。

  截止到4月底，龙湖五大新盘已全部完成首开，其次中海“观”系三子也非常迅速，截止4月底也全部入市。作为南京楼市“常客”，按照龙湖、中海实力，每次开盘都能力压群雄，但这几次表现下来，整体状态明显不如以往。

  4月10日，江核纯新盘龙湖天璞正式公开建面约139㎡样板间，三大件分别为大金中央空调、百朗新风系统、威能地暖。还选用了GE（美国通用）、唯宝、汉斯格雅、弗兰卡等诸多品牌，精装标准较高。

  4月27日，龙湖天璞在售楼处平推3号楼128套房源，户型约113、139㎡，销许均价36801元/㎡，另外有3100元/㎡升级装修包，首付3成验资50万。目前还有房源在售。

  继月初售楼处公开后，4月21日玄武新中心重磅项目招商局中心·臻境正式公开面积约143、181㎡样板间，据了解，作为招商正统传承系大宅，臻境装修品牌和细节整体参照深圳豪宅售价13万/㎡的招商半山臻境来设计。

  约181㎡户型，为全生命周期4房2厅3卫户型，两梯两户布局，电梯独立入户。这个户型，格局方正，南北全明通透，层高3.05米。

  客厅开间约5.7米，全屋无主灯设计，四周分布映射灯带，悬浮吊顶设计，层高约3.05米，简约时尚又大气。

  电视背景墙采用岩板+长虹玻璃整体交付，客厅地面简一大理石砖连纹铺设，尺寸为180cm*90cm，与上海外滩玺、深圳太子湾湾玺、双玺、北京中国玺等豪宅同款。

  招商蛇口臻境作为新玄武最后一幅可供大面积开发的地块，未来将打造集商业、产业、住宅于一体的约75万方城市综合体。业态包括城市级地标办公招商局广场、精品酒店、高品质人才公寓、约23万方城市级TOP商业旗舰、约14.9万方“天文+生态”主题TOD购物中心以及高端纯改善社区。

  住宅共有17栋高层，预计5月底6月初首开三栋楼，户型143/181㎡，加包后放风5万+/㎡，总价700万起。

  4月26日，江北桥林纯新盘，国贸璟原启动报名，本次首开3、5号楼共132套房，面积约89、114㎡，销许均价约26489元/㎡，无包，精装交付。

  作为桥林纯新盘，整个项目规划6栋11层小高层，容积率约1.5，紧邻地铁S3号线兰花塘站，交通方便，但基础生活配套有待完善。

  相比其他纯新盘，由厦门国贸在宁独立操盘首子——国贸璟原表现十分低调，售楼处公开和领销许都没做过多宣传，以致于开盘结束很多业内人表示并不知情。

  值得关注得是，国贸璟原销许价超过此前已开过盘的龙湖天玺（26290元/㎡），两个项目相距不远，都位于桥林兰花塘科学城站，均价达到26489元/㎡，刷新板块新房天花板。

  同批次拿地的三个项目中，仅剩葛洲坝G01地块还未上市，案名疑似定为“江悦蘭园”，毛坯限价同样为2.45万/㎡。

  4月28日，城北幕府创新区纯新盘——葛洲坝长江悦府正式公开售楼处与110㎡和135㎡的样板间，加包后放风4.5万/㎡（升级包价格预计2000元/㎡）。

  据了解，项目前身为幕府创新区G70，2021年9月26日，经过29轮竞拍，被能建城发（葛洲坝）以总价31.6亿拿下，楼面地价24140元/㎡，毛坯销售限价40500元/㎡。

  根据规划，A地块规划7栋洋房、小高层，B分区规划4栋小高层，约800多户。户型建面约110、135、142、168㎡，其中110和135㎡样板间已经公开。据销售介绍，预计最快5月首开A3、A7号楼，含包放风4.5万/㎡。

  值得注意得是，这是葛洲坝城北小市一带打造的第四个项目。前三个项目别是鼓印兰园，紫郡兰园，鼓悦蘭园，主要面向小市区域的地缘改善。

  长江悦府位于鼓楼幕府创新区，靠近地铁3号线号线（在建），旁边就是云谷山庄、幕府花园等小区，周边配套完善，营销中心设置在上鼓中心（城北葛洲坝紫郡兰园写字楼）。

  此次升级后的长江悦府（前两个以“长江”命名的项目：长江尊邸、长江华府都位于河西板块，总价千万级），逐渐由首改向高端改善迈进，起步面积110㎡，最大达到168㎡，总价约480-740万，相比此前门槛提高不少。

  城北小市、幕府创新区，原来是老下关码头延伸，属于典型的老主城边缘，周边生活气息浓厚，老旧二手房小区较多，城市界面亟待更新。

  链家网多个方面数据显示，目前周边二手房最高成交价在4.3万/㎡，新房卖4.5万/㎡无倒挂的情况下，能否被市场接受，值得关注。

  3月南京新房价格环比涨0.2%！一季度全国GDP同比增4.8%，降准落地释放长期资金约5300亿

  4月15日，国家统计局发布了2022年3月份70个大中城市商品房销售价格变更情况统计数据。其中，3月南京新房价格环比上涨0.2％、同比上涨3.6％，二手房价格环比下降0.1％、同比上涨0.3％！

  值得注意的是，南京新房价格已经实现四连涨。但3月新房涨幅较上月有所收窄，二手房，环比上月下跌0.7个百分点。同比去年涨幅双双回落。

  4月15日宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）释放长期资金约5300亿。

  在此基础上，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点。

  “降准落地之后，在金融管理部门引导下，金融机构将用好降准释放的低成本资金，加大对实体经济的支持和服务。”

  政策宽松下房地产依旧疲软！南京首场土拍遇冷，14幅成功出让，8幅底价，6幅溢价，共计揽金191.75亿，约是去年1/5还少一些

  近期南京商品房去化速度明显变慢，尤其是2022开年之初，新房市场表现较显乏力，成交规模呈现“二连降”态势。

  进入3月份，新房成交规模呈现回升态势，但较去年同期仍有很大的差距。其中南京3月份库存面积同比上涨27.8%，涨幅位居全国第三。

  14幅成功出让地块中（国央企收获最多，民企基本退出），8幅底价成交，6幅溢价（含3幅触顶），共计揽金191.75亿。

  相比去年5.20土拍（51幅，992.5亿）出让金大幅腰斩，约是其1/5还少一些。

  本次最火爆的三幅“触顶”宅地，竞价最多也不过17轮，溢价率14.9%（被摁在15%以内），同比去年520土拍激烈程度（最高达到158轮，溢价最高30.6%）不可同日而语。

  而据说因为此土拍，未达到理想预期，南京有关部门“救市”组合拳已在赶来的路上...

  土地出让金常年稳居全国各大城市之首的杭州，首场土拍依然火爆。4月25日（周一）杭州迎来60宗涉宅地块出让（是今年以来全国规模最大的一次供地），仅1宗流拍，59宗地共收金超826亿元，再次重燃市场信心。

  但与杭州同一天出让的天津，29宗涉宅地块近半数中止挂牌后，仅5宗成交，流拍率高达83％，成交金额仅38亿元。

  业内人士指出，杭州多达23幅地触顶，仅1幅地遭遇流拍，平均溢价率达6.4％，是已完成土拍的城市中触顶成交幅数最多的城市，整体土拍热度虽不及去年第三批次但仍然处于较高水平。

  而天津八成以上地块遭遇流拍，成交的5幅地平均溢价率也仅有0.6％，是已完成首轮土拍的城市中流拍率最高的城市，土拍热度明显降至冰点。杭州和天津首轮土拍热度两极分化的根本原因在于两城楼市表现差异显著。

  值得注意的是，与多地土拍以国央企为主不同，杭州此次本土民企表现活跃。从房企拿地金额排名来看，民企滨江集团及其联合体共拿地11宗，总金额超184亿元，成为本轮土拍最大赢家。另外，绿城7宗、众安5宗、大家3宗。

  此外，外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主，如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建、建发等均积极参拍。

  而据了解，与多数二线城市供地向中心城区倾斜不同，天津本轮集中供地大部分地块集中在西青、北辰、武清等环城和远郊区域，主城仅有的两宗地却在停牌名单中。

  从房企拿地情况去看，与其他大部分城市本土国企托底一致，天津本轮集中土拍拿地房企依旧以“本地城投”为主。

  南京多区域限购/限贷放松，已有合乎条件的人开出购房证明，部分银行调整首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套

  紧接着土拍结束后第二天，4月23日“南京多区限购放开”消息在市场上流传开来。

  关于限购松绑，网上版本较多，总体意思是说“限购放开区域，南京户籍能买第三套房，不限购”，外地人在宁买房，社保限制由原来的24个月变为6个月即可。”

  此消息后经媒体核实，确实有合乎条件的单身，开出了购房证明，并且购房证明没有限制购买区域，言外之意，可用于全市商品房购买？

  虽然官方未明确发文，但根据多方证实，南京限购区域调整确有其事，但具体怎么落实（首付比例、利率等），还要等官文件。

  而就当市场对“限购”议论未有明断之时，4月26日关于南京“限贷”放松的传闻又甚嚣尘上。

  业内人士称，南京限贷政策宽松，只认贷不认房，只要贷款结清就算首套。在限购区域买房，限购政策只看限购区域的房产情况；非限购区域随便买。

  还将取消离婚满两年政策，即离即开购房证明。外地人社保满三个月，剩下三个月可一次性补齐，即可开出购房证明。

  而根据购房人爆料，在南京政务服务中心内办理购房证明的所需材料提示牌有了更新：“非本市还需提供：申请开具购房证明之日起1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保证明等相关材料。”进一步佐证了外地人限购放开的传言。

  对此，日前南京也有部分银行已根据有关政策，调整了首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套。无疑是又一次给市场信心提振。

  4月26日，江苏淮安公积金中心发布新政，自5月5日起，提高贷款额度、降低首付比例；以及江苏无锡《通知》明确，生育二孩及以上的无锡本市户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。

  截止到4月27日，江苏已有8个市出台救市，据说徐州的救市也在路上了...

  当然，南京作为重要的省会城市，如此大范围放松限购，利于为楼市注入信心，也具备极强示范效应。小乐认为，接下来省内其他城市有很大的可能性跟进，对限购进行进一步的放松。

  即将到来的“红五月”，南京仍有30多盘供货，其中不乏新玄武、南部新城、河西的豪宅补仓，能否力挽狂澜扭转局势，就看政策面的“诚意”了。